Når et hus kommer til salg, følger der næsten altid en tilstandsrapport med. For mange købere er den det dokument, der afgør, om huset er “i orden”. Men rapporten er en visuel gennemgang, udført af en byggesagkyndig på et par timer, og den har faste grænser for, hvad der undersøges. Det er i de grænser, de dyre overraskelser gemmer sig. Derfor vælger flere købere at få uvildig køberrådgivning, før de skriver under, så nogen gennemgår både rapporten og det, der står uden for den.
Hvad rapporten faktisk er
Den byggesagkyndige går huset igennem og giver hver skade en karakter: K0 for kosmetiske forhold, K1 for mindre skader, K2 for alvorlige skader og K3 for kritiske skader, der hurtigt kan give følgeskader. UN betyder, at noget bør undersøges nærmere. Rapporten er gyldig i seks måneder og er grundlaget for en ejerskifteforsikring. Den beskriver husets tilstand den dag, gennemgangen fandt sted, og intet andet.
Det, den byggesagkyndige ikke kigger på
En tilstandsrapport åbner ikke konstruktioner og flytter ikke møbler. Det giver en række blinde vinkler, som købere sjældent er klar over:
- Installationer. El og vvs er ikke en del af tilstandsrapporten. Elinstallationen har sin egen rapport, og vandrør og varmeanlæg bliver kun vurderet, hvor de er synlige.
- Kloak. Rørene under jorden bliver ikke undersøgt. En TV-inspektion koster et par tusind kroner og kan afsløre rodindtrængning eller brud, der koster titusinder at udbedre.
- Det, der ikke er adgang til. Et lukket tagrum, en krybekælder uden lem eller et gulv dækket af tæppe bliver noteret som “ikke undersøgt”. Det er ikke det samme som “i orden”.
- Levetid. Et tag kan være uden skader og alligevel have fem år tilbage. Rapporten vurderer skader, ikke hvornår en bygningsdel skal skiftes.
Ejerskifteforsikringen dækker ikke alt
Mange købere regner med, at forsikringen tager resten. Men en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke forhold, der allerede står i tilstandsrapporten, og slet ikke almindelig slitage. En K2 på taget er altså ikke en skade, forsikringen betaler for. Den er en oplysning, køberen har fået og købt huset med. Læs derfor forsikringens undtagelser lige så grundigt som rapporten.
Sæt pris på anmærkningerne
Den mest nyttige øvelse er at oversætte karaktererne til kroner. En K3 på en tagrende er en eftermiddag med en håndværker. En K3 ved fundamentet kan være et helt andet projekt. Indhent et overslag på de største anmærkninger, gerne fra to fagfolk, før du byder. Et tal på bordet giver et bedre forhandlingsgrundlag end en fornemmelse af, at “der er lidt at lave”.
Læg også et beløb til side til det, der ikke står i rapporten. Selv i et velholdt hus kommer der noget, man ikke så.
Brug fortrydelsesretten rigtigt
Som privat køber har du seks hverdages fortrydelsesret mod at betale en procent af købesummen. Alternativt kan du få et advokatforbehold skrevet ind i købsaftalen. De dage er dit vindue til at få en håndværker ud, bestille en kloakinspektion og få rapporten læst af en, der ikke har interesse i, at handlen går igennem. Bruger du dem, er tilstandsrapporten et godt udgangspunkt. Bruger du dem ikke, er den det eneste, du har.